Er is in Vlaanderen grote druk om praktijktests uit te voeren op de woningmarkt, om discriminatoire praktijken op te sporen. Er zijn indicaties dat verhuurders migranten uitsluiten van een bezoek of eenvoudigweg niet toelaten als huurder. Dat is ontegensprekelijk het geval. Er is discriminatie, maar is het racisme? Een van de mooie zaken van markten is namelijk dat discriminatie er niét goed op plakt: waarom zou men op smaak differentiëren als men daarbij nutsverlies lijdt? Toch lijkt het te gebeuren.
Sociale huisvestingsmaatschappijen kennen dit fenomeen maar al te goed. Het heet statistische discriminatie, en hun verdienmodel is erop gebaseerd. Het komt erop neer dat een individuele verhuurder mensen met een migratieachtergrond ervan verdenkt minder voorzichtig met z'n eigendom om te springen, en geen schadevergoeding te zullen betalen als bij het beëindigen van een huurcontract blijkt dat er schade is aangericht (vochtschade, brandschade, vernielingen, verbouwingen, ... ). Er zijn geen goede studies naar - wat een eerste tekortkoming is in het debat - maar ervaringsdeskundigen gaan ervan uit dat dit waarschijnlijker is met migranten dan met autochtonen. Het is op zich ook niet onlogisch, omdat de sociale sanctie bij wangedrag groter is wanneer men een groter netwerk in de buurt heeft. Dat effect speelt ook op de arbeidsmarkt. Op basis van gepercipieerde probabiliteiten zal een verhuurder dus beslissen om hetzij een risicopremie te vragen, hetzij een groep potentiële huurders uit te sluiten.
Beide gebeuren: wanneer een sociale huisvestingsmaatschappij onderhandelt, zullen ze immers de huurprijs substantieel kunnen drukken, in de grootteorde van 30% van de huurprijs. Men garandeert immers dat de eigen technische ploeg voor het onderhoud van de woningen zal instaan. Via de sociale verhuurmaatschappij wil men dus wél verhuren aan vreemdelingen, en zelfs onder de marktprijs, want de risico's vallen weg.
Nu is de vraag wat er zal gebeuren als de wetgever praktijktests invoert. De optie om een groep potentiële huurders uit te sluiten valt weg, dus de risicopremie zal toenemen en de huurprijs zal stijgen. Het is ook goed mogelijk dat de prijs als een uitsluitingscriterium gebruikt zal worden. In die gevallen zal er een inflatoir effect zijn. Anderzijds kan het ook zijn dat huizen van de huurmarkt gehaald worden en op de koopmarkt belanden, wat daar het aanbod doet toenemen, en de prijzen van onroerend goed, en dus de inflatie, dalen. Omdat de vraag naar huisvesting op zich inelastisch is, zullen migranten dan eigendommen moeten kopen. Hoewel de prijs gedaald is, zal de bank waarschijnlijk dezelfde redenering maken als de verhuurder, en in de interestprijs een risicopremie inbouwen. Men zal dat objectiveren door loonbrieven op te vragen en het spaarprofiel te bekijken, maar het resultaat zal hetzelfde zijn: migranten zullen zich enkel ondermaatse huisvesting kunnen veroorloven. Het inflatoire effect van restricties keert dan terug.
Ik zie vijf oplossingen, met een veel minder ingrijpende wetgeving dan praktijktests:
- Vergroot het marktaandeel van sociale huisvestingsmaatschappijen, creëer zo een monopsonie op het lagere segment van de huurmarkt, en laat de echte probleemgevallen nog steeds vrij onderhandelen zodat de maatschappijen de gewenste huurders zijn voor de huiseigenaars.
- Verplicht huurders een schadeverzekering af te sluiten, en verplaats de risicoinschatting van de verhuurder, die eenvoudige heuristiek gebruikt, naar professionele makelaars. Daarna kan men praktijktests doen om het effect van die wet op te volgen, niet om de verhuurders te bekeuren. Normaal zou er dan minder discriminatie moeten zijn ten opzichte van de nulmeting.
- Sta toe dat migranten een pseudonym gebruiken. Veel Aziaten, met name uit Hong Kong en Taiwan, hebben een geboortenaam en een verwesterde naam. Als daar het taboe rond sneuvelt, krijgt men het effect van een auditie achter gordijnen.
- Immokantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen werken in België in opdracht van de verhuurder, voor wie er een kost aan verbonden is (een premie, dan wel een lagere verhuurprijs). Het zou goed zijn mochten er ook bemiddelaars voor de huurder zijn.
- Een (ver)huurdersboekje met referenties, naar allegorie met het beruchte werkmansboekje, waardoor men een (ver)huurdersscore kan voorleggen op basis van vorige (ver)huurcontracten.
